サブリース契約を締結する場合のポイント

サブリース契約は賃貸借契約の一種ですが、借主の権利が借地借家法で強く守られている普通借家契約となります。

定期借家契約では契約期間が終了すると更新がないので借主は立ち退く必要がありますが、契約終了時点で立ち退き料は発生しません。普通借家契約は期間終了後の更新があり、借主の権利が強く守られているという特徴があります。貸主が期間の途中で借主に対して一方的に退去を求める場合は、立ち退き料を支払うのが通常です。サブリース契約は普通借家契約なので、借主である不動産管理会社の権利が強く守られています。家賃の改定について、借主に不利となる条項は無効とされるので注意しなければなりません。普通借家契約で家賃を10年間固定し減額できないと規定しても、借主に不利となるため無効とされます。一方で普通借家契約において家賃の増額ができないと規定した場合は、借主に有利なので有効です。

サブリース契約を締結する場合には、借主に有利な普通借家契約であることを十分理解する必要があります。アパートを新築した際に家賃の減額できず固定とする契約条文を盛り込むこともありますが、法的には無効とされるので注意しなければなりません。不動産管理会社は家賃を固定する内容の契約条文があっても、状況が変化すれば減額交渉が可能です。サブリース契約を締結すれば、面倒な管理作業をプロに任せて安定した収入が得られるというメリットがあります。ただしサブリースは、不動産管理会社の権利が強く守られる普通借家契約であることを理解した上で締結することが大切です。

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